中国REITs市场从基础设施迈向商业不动产，不仅是一次扩容，更是金融供给结构与房地产发展模式的深层变革。
中经联播讯（ 沈重 商和泉 刘辉）
中国证监会日前发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》，标志着市场期盼已久的商业不动产REITs试点全面启动。
此次试点将商业综合体、写字楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs投资范围，为数十万亿存量商业地产提供了标准化退出渠道。截至2025年11月末，我国公募REITs市场已上市和已成立待上市产品共计78只，发行规模合计超2000亿元，77只已上市产品总市值超2200亿元。
市场基础：五年培育打造REITs生态圈
经过五年探索实践，中国REITs市场已从试点迈向常态化发展。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。
市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。仅2025年就有19只产品上市，发行规模为383.32亿元。
这一市场在资产类型上实现了全面覆盖。基础设施REITs发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现首单发行上市。
一系列首单项目相继涌现，如全国首单市政基础设施公募REITs、首单隧道公募REITs、首批数据中心REITs等，不断拓宽资产版图。
南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，我国公募REITs已形成 “高速公路-产业园区-消费设施-保障住房”多元资产格局，“首发+扩募”双轮驱动成型，形成良性投资循环。
政策突破：从基础设施到商业不动产
商业不动产REITs的推出，是贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求的重要举措。证监会同步印发了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，旨在加快构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的REITs市场体系。
此次《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排等作出系统规定，并强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定。
商业不动产REITs与基础设施REITs将实行分类管理。两个产品、两个试点并行，一方面继续发挥基础设施REITs盘活公共基础设施的作用，另一方面通过商业不动产REITs精准对接商业综合体、写字楼等盘活需求。
2025年12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将基础设施REITs范围扩展至15大类资产，包括新增的商业办公设施、城市更新设施等。
规模潜力：8000亿至15000亿市场空间待释放
我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活的内在需求。根据北京大学光华管理学院REITs课题组测算，我国公募REITs市场空间超10万亿元。
中泰证券分析师陈希瑞认为，保守假设商业不动产的可证券化率在2%至3%之间，则其市场潜在规模在8000亿元至15000亿元。
中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云此前介绍，粗略估计，我国狭义商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）存量规模约为40万亿至50万亿元。
瑞思不动产金融研究院院长朱元伟引用市场数据指出，在重点城市，甲级和优质办公楼的存量规模已达数亿平方米。戴德梁行报告显示，建筑总面积在3万平方米以上的零售物业有约7068个，总存量约为5.5亿平方米。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示，国内存量商业物业规模已超数十万亿元，若逐步实现证券化，未来有望形成万亿元级市场。
经济意义：盘活存量资产，构建房地产发展新模式
商业不动产REITs的推出，为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，有助于缓解流动性压力。
申万宏源证券研究表示，长期来看，我国商业物业缺乏标准化退出渠道，万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内。部分房企债务集中到期、现金流紧张，城投平台融资环境受阻、债务压力上升，流动性缺口进一步显现。
中金基金副总经理李耀光认为，商业不动产REITs能够通过市场化价格机制的作用有效激励企业强化运营管理能力、持续提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争，助力畅通经济循环，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。
对实体经济而言，试点不仅有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，更将引导企业从“开发商”向 “资产管理商”实现战略转型。
仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平指出，REITs要求底层资产具备持续盈利能力，间接促使企业提升管理效率与服务质量，这也将推动商业地产从“开发销售”向“持有运营”模式转型，形成良性循环。
投资价值：为投资者提供全新资产配置选择
商业不动产REITs为投资者提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具。不同于基础设施REITs较强的政策属性，其市场化特征更突出，为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会。
对广大投资者而言，商业不动产REITs的推出，能进一步丰富公众投资者选择，提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利。
中国资本市场学会理事田利辉介绍，对于普通投资者而言，REITs的核心价值在于其收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券的相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性。
商业不动产REITs还将吸引保险、养老金等长期资金入市。证监会通知明确提出，丰富REITs指数及ETF等创新产品，引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的，提升对外开放水平。
随着商业不动产REITs试点的推进，沪深交易所等单位正在紧锣密鼓地推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作。上交所相关业务负责人表示，将“以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产‘入口关’”。
对于投资者而言，商业不动产REITs与消费景气度、区域经济活力紧密相关，受出租率、租金水平波动影响更大，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs。投资者需结合对底层资产的认知度、风险承受能力等因素审慎选择。
