中经联播8月25日上海讯（陈新航 冯骅 ）上海楼市迎来重磅新政，外环外不限购、单身按家庭执行、公积金可付首付等六大措施齐发，将成为稳定房地产市场的一剂强心针。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。

这套被称为“沪六条”的新政包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策，自2025年8月26日起施行。

此次新政出台正值全国房地产市场面临新的下行压力之际。8月18日召开的国务院第九次全体会议明确提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的决策部署。

上海房地产市场虽然总体稳定，但外环内外交易热度的结构性差异客观存在。“沪七条”落地后，不少市民通过各种渠道呼吁购房政策在调整限购范围、降低购房成本、鼓励职住平衡等方面进一步优化。

2024年5月和9月，上海分别出台房地产“沪九条”“沪七条”，政策“组合拳”力度空前，上海房地产市场出现积极变化。今年上半年，一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。

新政中最引人注目的是对外环外住房限购的全面放开。《通知》明确对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数。

成年单身人士将按照居民家庭执行住房限购政策。这意味着沪籍成年单身居民、外省市户籍成年单身居民，在上海购买商品住房，将分别按照沪籍居民家庭、外省市户籍居民家庭执行住房限购政策。

具体执行标准为：沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

公积金政策方面推出三项利好：一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。

首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

三是支持住房公积金“又提又贷”。缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

商业性个人住房贷款利率政策迎来重大调整。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

这一变化将直接降低改善型住房的置业成本。以上海为例，以商业贷款金额200万元、年限30年计算，首套月供8486元，二套房（差异化地区）为8704元，非差异化地区为8925元。

按最新政策，二套房利率可以再降低，非差异化地区每月可减少439元，切实减轻购房者负担。

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

由于个人住房房产税按年征收，2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。这一政策旨在减少非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭在试点房产税政策方面的差异，鼓励和吸引人才在沪工作生活。

上海中原地产分析师卢文曦表示，目前上海楼市总体稳定，但外环内外交易热度的结构性差异客观存在。外环外的置换类卖家较多，尤其外地单身卖家，想要购入新房，受制于限购政策，必须要等旧房卖掉。

上海链家研究院负责人李根指出，某一线城市在2024年和2025年在其远郊区分步放宽限购后，二手房市场率先回暖，单月网签量迅速突破“荣枯线”，远郊区新房市场热度激增。

两类群体成交最多：一是工作地点在远郊区的白领，二是为老人购置养老房的改善型家庭。

上海易居研究院副院长严跃进表示：“综合来看，上海属于全国优质的房地产市场，近年持续好于全国基本面。新政下的市场表现有望更加活跃。”

政策出台恰逢其时，上海楼市即将迎来“金九银十”的传统销售旺季，开发商和中介机构都应把握机会，优化对策。