中经联播讯（车建军 石宇现 高启龙）北京城市更新迎来重大制度突破。北京市规划和自然资源委员会会同市住房城乡建设委近日联合印发《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定（试行）》，首次以市级建筑规模指标池的形式，建立“先到先得、先干先得”的竞争性激励机制，为城市更新项目注入关键动能。

1000万平方米指标池“按年度投放”

《管理规定》最核心的亮点，是设立总规模为1000万平方米的市级城市更新激励指标池。按年度滚动投放，其中第一年市级年度指标池规模为300万平方米，后续将根据更新计划及上一年度实施情况，综合研判下一年度指标池规模。

单个项目申请额度同样明确了“天花板”——在符合规划的基础上，城市更新重大项目可申请的市级指标，按照不超过项目新增规模（指地上建筑规模）的50%予以支持。对于同时申请使用轨道一体化城市更新项目专项指标的，奖励性专项指标与市级指标可叠加计算，但市级指标支持总量仍不超过新增规模的50%。

“三保”导向：保安全、保民生、保发展

市级指标并非“大水漫灌”，而是精准投向三类方向：“保安全” ——危旧楼改建、老旧小区改造等解危排险、消除安全隐患类项目；“保民生”——公共服务设施补短板、居住环境改善等民生领域项目；“保发展” ——重大产业更新项目。重点支持综合化城市更新组团，优先投向成熟度高的项目。

这一布局与此前出台的《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》形成协同。该工具箱涵盖强化建筑指标统筹、支持功能混合与复合利用等7方面75项政策措施，分为全面实施、试点推行、探索研究三大类。建筑规模保障方面，此前已重点对危旧房改建、非居改建保租房、轨道一体化更新等给予市级建筑规模指标支持。此次《管理规定》进一步将建筑规模指标管理从“一事一议”升级为制度化、规模化的竞争性投放机制。

数字化闭环：从“区级认定”到“一年未开工收回”

为确保指标落到实处，北京依托国土空间规划“一张图”实施监督信息系统及城市更新信息系统，建立了“区级认定—市级确认—监督管理”的全流程规则。

区级层面，各区政府对重大项目进行认定，明确拟申请指标规模，并在规划综合实施方案的批复文件或城市更新实施方案的联审意见中予以确认。区级认定完成后，规自分局或区住建委通过城市更新信息系统录入项目信息，同步上传认定材料。

市级层面，市住房城乡建设委和市规划自然资源委依托两大信息系统，核实确认各区上报的项目情况及申请指标，各区依据系统确认结果开展后续工作。

最具约束力的是“开工硬期限”：自市级指标确认之日起，若项目一年内未开工，其占用的指标将收回市级指标池；特殊原因无法按期开工的，须视具体情况另行研判。两个部门还将对重大项目与指标进行监督管理和跟踪分析，形成闭环追踪。

覆盖范围：13区+经开区，核心区另定

《管理规定》适用于朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、顺义、昌平、房山、门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆等13个区以及北京经济技术开发区的城市更新重大项目，城市副中心可参照执行。首都功能核心区则另行制定有关规定。

从“补短板”到“上规模”：城市更新质变前夜

此次《管理规定》的出台，标志着北京城市更新政策体系从“零散施策”走向“系统激励”。此前，北京2026年建设用地供应计划中已首次单列城市更新计划指标，支持低效产业用地更新盘活200公顷以上（建筑规模300万平方米以上）。今年2月，北京发布2026年第一批城市更新计划项目清单，首批项目共计1321个，其中新实施项目745个，年度计划投资达1049.5亿元。

而《管理规定》带来的最大变量，是让“先到先得、先干先得”从口号变为制度。1000万平方米的总量指标池，既是城市更新“规模门槛”的实质性突破，也意味着各区之间将展开一场基于项目成熟度和执行效率的竞争——谁的项目准备充分、推进迅速，谁就能率先获得指标红利。

业内专家指出，这一机制释放出明确信号：北京城市更新已进入“加速跑”阶段。从“有没有指标”到“抢不抢得到指标”，制度设计的底层逻辑正在发生根本性转变。当建筑规模指标不再是制约城市更新的“硬约束”，城市更新的想象空间也随之打开——老旧厂房的加层改造、低效楼宇的功能置换、轨道站点的综合开发，都有了更为清晰的制度通道。

据悉，该《管理规定》自2026年5月25日起正式施行。同步印发的还有《实施细则》和《流程指引》，为各区和企业提供了“拿来即用”的操作手册。随着首批年度300万平方米指标池的激活，北京城市更新将迎来从“补短板”到“上规模”的质变时刻。