自北京地铁6号线通州北关站出来，便能看到一栋栋主体工程已经完工的高层建筑。
这是已经升级为北京副中心的通州，楼市红火的一个侧面例证。在决策层的官方表述上，原称为“北京行政副中心”的说法已悄然改为北京市副中心，证明这一区域的重要性。
日前，通州区副区长刘贵明介绍，最初确定的行政副中心就局限在6平方公里的范围内，后来逐渐扩展到通州老县城155平方公里的面积。现在，通州区域范围内906平方公里已全部被纳入北京市副中心的范围。
重要性的升级带来了楼市的火热。在出台“史上最严限购令”不过半年之后，近日有关通州商住项目限购政策将出炉的消息甚嚣尘上，根据业内盛传的版本，通州区商住限购主要针对商业、办公和公寓类物业转为住宅销售的产品，通过信贷政策、购房资格认定以及销售方式等方面进行限制。
4月27日，21世纪经济报道记者致电通州区住建委获悉了解上述传闻情况，知悉目前并未执行这一政策，且未收到具体执行的通知。
但据21世纪经济报道记者多方采访获悉，决策层近期开始研讨通州商住项目的限购的可执行性，但针对具体是否实施，什么时候实施仍存在不确定性。
_ueditor_page_break_tag_通州商住项目升温
刘贵明简述了通州未来的一幕幕前景，比如，投资300多亿元整治通州水环境;将通州城区周边全部布点高水平的城市公园;到2020年，通州将成为北京市教育强区等等。在这背后，是通州升级为北京行政副中心带来的发展机遇。
这同时带动了该区域房价水涨船高。
21世纪经济报道记者就通州区域房价的上涨空间采访机构研究人士、房企和购房人群，无一不看好当地房价的上升空间。
事实上，为避免区域过度房地产化，早在2015年8月，即通州定位为行政副中心后，通州已出台了“史上最严”的通州版住宅限购。彼时，商住两用房被列在限购之外。
因此，通州的商住项目开始加温。根据通州区统计局数据，一季度全区房地产销售面积为40.3万平方米，同比增长93.9%。其中，住宅销售面积为19.8万平方米，同比增长17.9%;办公楼15.8万平方米，是上年同期的13.2倍;商业、服务性经营用房2.4万平方米。
一组数据可以佐证通州商住项目的飞涨，根据北京市住建委备案数据，截止到4月24日，北京通州4月商住共成交5016套，而北京全市商住成交仅为7584套，通州成交量占比超过66%。
而根据中原地产研究部统计数据显示：截至4月25日北京签约的公寓类物业产品达到了8318套，在3月刷新历史单月纪录后，4月再次刷新最高新纪录。从北京公寓市场历史看，在4月之前历史只有4次单月超过4000套。大部分都出现在最近2年。
_ueditor_page_break_tag_商住房限购临界点
通州商住项目的持续升温也引发决策层的关注，“近期，北京市属领导关注到通州商住量价齐涨的状况，决策层就如何稳定通州的商住市场开了业内的征求意见内部会议。”一位全国性大型房企负责人士告诉21世纪经济报道记者。
这也是近期有关通州商住项目限购政策将出炉的消息甚嚣尘上的根源。
据北京市中原地产首席分析师张大伟了解，通州商住限购早在去年8月份就特别讨论过，版本很多。之所以未出，一方面区域商住项目本身并无居住属性，属于商业办公类产品，很难限制;另一方面，区域商住项目存量较多。
近期，市场再度盛传通州将加码商住项目限购的消息，根据业内说法，通州区商住限购主要针对商业、办公和公寓类物业转为住宅销售的产品，通过信贷政策、购房资格认定以及销售方式等方面进行限制。
据上述大型房企人士了解，通州商住限购的确初步形成了原则性的草案，但并非最终的政策版本，具体是否实施、还需要进一步的探讨。
另一位在通州有项目的开发商人士在受访时告诉21世纪经济报道记者，的确并未有政策落地的具体说法和时间。但其认为加码性政策出台的概率很大。
至于调控方式，上述人士称，大方向是限制投机需求，尤其是那些不是按套而是按照一层甚至一栋去购买的群体。主要目的是限制个人过度投机购房的情况。
上述人士介绍，政策是否推出，什么时候推出，怎么推出还不好说，核心是看区域商住价格和投机性。
张大伟也认为，目前通州商住项目的升级版政策是否出台还不好说，但站在北京行政副中心的战略定位下，限制区域投机是方向之一。张大伟认为，政策是否出，主要看库存和价格的情况，目前的确属于一个临界点。
