继去年“9·30新政”后，北京楼市发生裂变。

银行收紧房贷的消息甚嚣尘上。就在这几天，网上甚至传出“20家银行停止房贷”的消息。此外，高频调控下，市场上买房人是什么人群，钱从何来等问题也摆在了行业面前。

据了解，整体上来说，高频调控下，银行贷款难度加大，批贷时间延长，而市场上购房者也悄然发生了变化。

收紧额度

这是北京市大部分商业银行在执行的准则：首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上最低上浮20%。

根据融360的一则数据显示，北京地区5月份首套房平均利率为4.86%。全国5月二套房平均利率为5.40%，较上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。

北京海淀区青龙桥中国银行(601988,股吧)营业点的一位业务经理张亮(化名)告诉中国房地产报记者，现在银行贷款比以前难，放款至少要三个月左右。

得到相同答案的是，北京市海淀区中国建设银行(601939,股吧)的一位客户经理吴越(化名)也告诉记者，国家在管控银行，要控制信贷规模，和以前完成业绩目标不同的是，现在银行额度少，并且要控制房贷在银行业务中的比例。

现在北京大部分银行情况差不多，都在执行银行公约。

吴越所说的公约是：北京大部分银行对首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上最低上浮20%。这些银行包括中、农、工、建、交、中信、招商、北京银行(601169,股吧)等8家银行，均发布了住房贷款利率最新通知。

值得注意的是，这是时隔三年后，北京首套房房贷政策重回基准利率。有行业人士透露，信贷受到管控，总额度已经下降。今年房地产信贷总额度骤降，甚至仅为平时的1/10。

一直以来，对于银行来说，涉房贷款扮演信贷业务的重要角色，其中，部分上市银行的涉房贷款占比已经超过30%。

“后续银行将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。”一位业内人士直言，贷款利率大幅上升，而贷款的发放也开始收缩，这就意味着金融去杠杆的影响将从金融市场传导到实体经济。

房贷客户减少70%

实际上，房地产调控出台后，很多购房者面临失去资格、多交首付的现状。

“目前来说房贷客户大概少了70%。现在银行贷款比以前难多了，即使符合条件规模的，一个月才能批贷，之前一个星期就能下来。”吴越说。

资料显示，5月居民部门贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，但同比去年同期下滑了近1000亿元。

正是因为银行限贷或者额度紧张的情况下，小贷公司、担保公司等抓住了市场痛点。

“批贷之后需要去房管局做房产抵押，一般需要一个月。事实上，银行现在额度比较紧张，所以很多人选择走外部小贷公司、担保公司去做房产抵押贷款。现在小贷公司越来越多，规模越来越大，说明需求还是有的。”一位曾在中国建设银行总行工作过的汪小希(化名)告诉记者，整个房贷市场银行肯定是大头，但小贷公司、担保公司是弥补银行满足不了的需求。

随着传统金融机构服务实体经济发展弊端越发明显，小额灵活、跨地域、便捷的互联网小贷也日益升温。

不过，由于国内征信体系不健全，小额贷款公司难以充分获取借款人信用信息及资金使用情况，有较高的潜在坏账风险。甚至因为有些小贷公司本身不规范，逼债客户的事情时常发生。

此外，小贷公司在政策把控上也缺乏经验。“高频调控下，类似首付提高的政策，会使得很多改善型的和投资投机需求得到抑制。”一位资深业内人士表示，实际情况下，也要警惕二套购房者钻了当前政策的漏洞，即仍然能够以首套的名义购房。资金方面和首套住房抛售是有关的，通过抛售则可以较好地回笼资金。

无利可图?

今年以来，监管政策趋严，银行房贷额度受限，房贷放款速度变慢。去年11月初，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

此外，一位业内人士分析，今年银行同业存单利率提高至4.5%，为了弥补上升的成本，大部分银行房贷利率开始打9折、95折。而银行去年可以在金融市场通过同业存单以2.8%的利率融资，在执行4.9%的贷款基准利率下，房贷利率打8折仍然有利可图。

当然，银行房贷利率上升，收紧贷款额度，除了因为国家房地产宏观调控的因素，以及银行融资利润的上升，还在于更严格的评估考核制度。

“对于银行贷款来说，收紧是一个大趋势。还有一个值得注意的重要问题，就是商业银行本身面临了更严厉的考核。2016年央行正式实施了宏观审慎评估体系的考核，即MPA考核。此类考核的一个内容是涉及对广义信贷的考核。”一位研究金融的业内人士告诉记者。

此外，中小银行各类理财业务都会被纳入到此类考核范围之中，所以压力会比较大。从贷款方面也会得到体现。比如说过去一个月内可以完成的审批，或许现在需要两个月甚至更多时间。