中经联播讯（陈金新 陈子鸣 通讯员 张培奋）7月4日—5日，福建省乡村振兴研究会于福州市永泰县心泊院里旅居村举办“乡村旅居如何赋能和美乡村建设”专题沙龙。省政府参事何强、省乡村振兴研究会副会长郑维荣出席活动，旅居行业专家、乡镇基层干部、文旅从业者、高校师生等各界代表参会，聚焦福建乡村旅居发展痛点共寻破局之道。天青色文旅集团总经理郭晓丽现场作主旨分享，以永泰心泊院里旅居村为核心样本，从项目缘起、市场定位、筹建设计、运营体系、盈利模式全维度拆解院落式乡村旅居落地逻辑，为全省乡村旅居转型升级提供可复制实践范本。

当前福建坐拥山林、滨海、闽文化、侨乡多重优质资源，乡村旅居产业潜力巨大，但行业普遍存在四大核心短板：产品同质化仅停留在民宿住宿、客源季节性单一、专业运营人才匮乏、行业缺少统一标准，多数项目难以实现长效经营。郭晓丽开篇厘清旅游与旅居的本质区别，她表示，短期旅游重在打卡猎奇，而旅居是中长期沉浸式乡村生活，核心是为都市人群提供康养、社交、文化体验一体化生活解决方案，乡村旅居想要突围，必须跳出“卖房间”的传统思维，心泊院里的落地实践正是针对行业痛点给出完整解法。

项目筹发：立足乡村空心化难题 以乡贤共建盘活闲置民房

永泰大洋镇棋杆村拥有680米高海拔生态、国保名山室人文资源，却长期深陷乡村空心化困境，大量农房闲置、乡土资源无人开发。基于“守护家乡、城乡双向奔赴”的初心，乡贤林明珠、吴金旺、林美耀、林勇牵头启动项目筹发工作，摒弃企业直接租赁农户房屋的传统模式，采用村集体牵头合作社的创新筹备路径，动员村民以闲置房间入股，仅用时2个月就完成4栋共享小院、39间客房的改造落地，打造永泰首个院落式共享旅居村。

筹发阶段便确立多方共赢底层逻辑：村集体统筹全村闲置房源、提供公信力背书；村民以自有房产入股，脱离一次性租金收益，长期参与经营分红；运营团队负责规划改造、全流程管理。同时项目改造同步解决农村旅居基建痛点，统一加装独立智能电表规避水电纠纷，客房落实干湿分离、隔音、安全限位窗等标准化改造，兼顾居住舒适度与长期运营管理需求。此外，筹备初期签订完善托管协议，提前约定村民红白喜事、春节返乡等用房冲突解决方案，从源头化解农户与运营方的矛盾，为长效运营筑牢基础。

精准定位：打造乡村第二家园 普惠长租康养旅居赛道

郭晓丽在分享中明确心泊院里差异化市场定位，项目不做传统观光民宿，而是聚焦中长期康养旅居人群，定位都市人群的乡村“第二个家”，主打普惠型长效旅居生活解决方案，精准避开行业低价短途避暑内卷。

价格体系围绕长住需求分层设计，日租150元/间满足短期体验，月租50元/间天重点吸引银发候鸟、结伴养老客群，以亲民定价降低长居门槛。围绕7天以上常住客群打造两大特色产品：一是共享菜园计划，为月租旅居村民免费分配专属农耕地块，配套农具、有机种子与农技指导，让住客深度参与田园农事；二是同学共老计划，搭建银发社群社交平台，打造结伴康养、互助生活的熟人社区，直击长居人群孤独感痛点。区别于市面上同质化民宿，项目锚定康养、社群、在地农耕三大核心赛道，形成清晰差异化竞争力。

创新运营：共建共享共富模式 构建全链条精细化运营体系

郭晓丽重点拆解心泊院里核心运营模式——“村集体+村民+运营方”三方共建共享共富机制，打破单一自营、租赁模式的经营瓶颈，构建稳定利益共同体。收益按照约定比例三方分成，保障村集体经济增收、村民稳定分红、运营方可持续投入。

在地化就业是运营体系关键一环，项目就地吸纳本村村民，组建管家、餐饮、非遗讲解、共享菜园管护、保洁、接驳交通六支本土服务队伍，运营方统一建立准入、培训、考核标准，系统性提升村民服务意识，实现村民家门口就业，同时为住客提供原汁原味在地乡村服务。

社群运营是项目留住长客、提升复购的核心抓手，运营团队搭建常态化文化活动体系：日常开设二十四节气中医康养课堂、中草药科普、乡村读书会；定期举办乡宴、公益义诊拉近邻里关系；打造重阳千人百桌祝寿宴、非遗手工体验等特色IP活动，深耕在地闽俗文化，构建有归属感的旅居社群。同时配套长期升级规划，改造乡村书院、文化舞台，新建稻田咖啡馆、共享茶室，持续丰富田园休闲场景，拉长客群停留周期。

针对乡村旅居五大实操难题，项目形成标准化运营对策：区分民宿短租、长租旅居两套产品规则，差异化定价；为长租旅居配套租赁保险，清晰划分人身财产安全责任；动态储备房源，协调村民返乡用房冲突；智能电表实现水电透明核算；村民服务队标准化培训管理，全方位规避乡村运营常见纠纷。

标准化发展与行业启示：心泊院里实践指明旅居转型路径

依托心泊院里实操经验，郭晓丽总结高品质旅居产品标准化建设体系，硬件上统一规范房型、卫浴、隔音、遮光等居住标准，配齐共享厨房、洗衣房、菜园、茶室等公共配套；服务端搭建餐饮、出行、住宿、便民、康养五大服务矩阵，提供24小时管家、镇村接驳、应急帮扶、康养义诊全链条服务。她提出，旅居从业者要转变身份，从房屋出租者变为“乡村生活策展人”，围绕康养、数字游民、文化艺术细分赛道打造专属IP，靠内容而非客房获取收益。

结合心泊院里实践，郭晓丽提出旅居产业“三要三不要”发展准则，为和美乡村旅居建设提供指引：要打造有温度的社群旅居、要深挖在地特色业态、要坚持多方共建共享共赢；不要只做单一住宿业态、不要过度商业化破坏乡村原生风貌、不要单体项目闭门单打独斗。她倡议各地抱团成立旅居联盟，实现客源、资源、标准互通，共同摆脱低价内卷困境。

本次沙龙以郭晓丽对心泊院里的深度剖析为核心，清晰展示院落式旅居项目从筹备、定位到长效运营的完整落地路径，为全省文旅从业者、乡镇基层干部提供实操参考。与会人员一致认为，乡村旅居的核心价值在于留住人、共致富，各地可借鉴心泊院里共建共享模式，因地制宜打造特色旅居项目，以旅居新业态持续赋能和美乡村全面建设。