“7090”重现京城

关于“7090”政策，出台于2006年。当时为控制楼市过快上涨，政府特别出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。但这一政策直接导致了市场多年以来中大面积段的商品房供给不足，最终“错杀”了相当一部分改善性需求。2014年10月份，天津正式宣布取消“7090”政策。紧接着，杭州也作出应对，在新出让的土地中，不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作出任何限定。而这，就是有关7090的由来与结局。

“空窗”一个多月没有地块出让的北京土地市场将再迎新成交。3月31日，北京市国土局土地官网挂出了三宗经营性土地出让公告，其中两宗是位于昌平区南邵镇的住宅混合公建用地，一宗位于大兴新城东片区的综合性商业金融用地。值得注意的是，昌平区南邵镇两地块的出让公告中，沉寂已久的“7090”政策再次出现，即地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。业内表示，“7090”重新现身，可以看出政府加大北京刚需房供应、调控土地市场大规模豪宅化趋势的态度。

增加刚需土地供应

昨日市国土局新挂出了三宗待出让土地项目，令人意外的是，昌平区南邵镇两地块的出让公告显示：本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上，即此前大名鼎鼎的“7090”政策。

“这一规定重新浮出水面，尤其是如果长期存在于北京土地出让环节的话，对于市场影响无疑十分显著。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹等多位业内人士表达了相对一致的观点。具体来说，北京中原地产首席分析师张大伟分析称，去年北京成交的住宅性质用地主要可以分为三类：保障性质住房（包括自住房），单户面积基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趋向于大户型；以及公建类物业，“今后，如果‘7090’政策长期在北京土地市场出现，那么附带这一条件的土地出让单价将受到明显约束，因此这些地块出现高价地的可能性将出现一定程度降低”。张大伟表示。而亚豪机构市场总监郭毅更直言，出让公告中出现地块90平方米以下户型占70%的规定意味着这宗地块的大部分产品都必须面向刚需及改善型客户群，考虑到这类客群的支付能力，未来项目的定价就不可能太高，因此开发商对客群及消费能力有了明确预判后，也将相应收窄可接受的地价上限预期。

顺应全年供应策略

根据出让公告，位于昌平区南邵镇的两宗土地，地块建筑面积基本相似，都在16万-18万平方米之间，出让底价也相差无几，分别为21.3亿元、20亿元。此外，两宗土地都要求配建公租房，建筑面积分别不少于3.75万平方米、3.52万平方米。

“去年，泰禾和龙湖曾在同一天各自取得了昌平区南邵镇的一宗住宅用地，两宗土地项目的楼面价分别为2.1万元/平方米、2.75万元/平方米，至今仍令人记忆犹新。”郭毅表示，在“7090”政策被写入昌平区南邵镇两地块出让文件的那一刻起，这两宗土地项目就注定无法再续此前同区域地块如此高的成交价了。其实，早在今年初北京两会期间，北京市国土局就曾透露过今年北京在土地供应策略方向，当时，市国土局相关负责人曾表示，北京将继续保持土地供应量结构性减少。

据相关负责人介绍，去年，北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整，在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后，今年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。业内表示，北京土地重启“7090”政策也是符合这一供应思路的，在距中心城区相对有一段距离的区域供应刚需住宅用地，确实能够有效吸引人群“由内至外”进行纾解。

多年不见的“7090”

提起“7090”，不少人就会马上联想起早年间我国为控制楼市升温过快而出台的“国六条”。根据当时的规定，我国新批、新开工的商品房中，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。实施几年后，社会上逐渐有声音建议修正、调整这一政策，因为虽然政策旨在保障刚需对中小户型商品房的需求得到供应，抑制投资、投机性需求，但也可能“错杀”了一些改善型需求。因此，去年3月，国土部、住建部共同发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确支持居民自住和改善型住房需求，规定各地在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。这意味着执行了近十年的“7090”政策正式出现松动。

在郭毅看来，“7090”在目前这一阶段被重新拾起，不仅能解决刚需类住宅供地不足的问题，也将一定程度上缓解北京高价地过于频繁出现的情况，是符合现阶段需求的行政手段。