一线城市天价地块的背后

我国土地成交总价纪录再被刷新，一线城市重新“稳固”全国土地市场上的领军地位。昨日，深圳新会展中心(一期)配套商业用地被招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价成功竞得，这一价格超过了此前广州亚运村地块创造的255亿元成交纪录，成为全国土地总价第一。业内表示，近期，二线城市楼价涨幅大有取代一线城市成为“第一集团”的趋势，市场上有观点认为一线城市后期土地成交价上涨乏力，然而，本次深圳巨无霸地块顺利成交，再次印证北上广深土地的热度。但另一方面，未来高价地向二线市场蔓延确是一大趋势，其中风险更需提高警惕。

核心区位引房企追逐

深圳国土部门网站公布信息显示，昨日出让的地块为深圳国际会展中心建设运营权和11宗配套商业土地使用权，位置在深圳宝安国际机场以西，总土地面积共计52.82万平方米，规定总建面积为154.33万平方米，包括商业、办公、酒店和商务公寓等分享功能建筑，土地使用年期40年。

据了解，本次土地出让采用的是邀标方式，招商蛇口、华侨城、保利地产、万科、华润置地均在受邀之列，其中招商蛇口与华侨城组成联合体进行投标，并最终竞得该地块。

对于这样一个“巨无霸”项目，深圳政府拟选择一家企业负责会展中心建设、运营与周边配套商业开发。按照要求，房企若顺利拿下该宗地块，需要代建91万平方米的深圳国际会展中心(一期)，并负责20年运营;配套建设10万平方米的人才公寓，并将由政府按照审计的建安成本价收回;出让用地建设的全部商业用房自签订出让合同之日起22年不得销售、不得抵押。

值得一提的是，虽然刷新了全国土地总价纪录，但这一地块楼面价并不高。考虑到代建91万平方米会展中心的成本，及政府将以建安成本回购10万平方米人才公寓，11宗配套商业地块的楼面地价约为2.15万元/平方米。

在业内看来，随着深圳土地日益稀缺，城市发展向西的步伐不可阻挡，根据相关规划，西部沿江新城将依托制造业基础和邻近宝安机场的有利条件，建造成为集高新技术产业、现代化制造业等于一体的西部城市次中心，而深圳国际会展中心正居于这一区域的核心位置。

“仅看深圳本身，这一地块似乎有些偏远，但如果将该地块置于珠江入海口的位置，这里无疑又成了核心地段，将来会成为非常重要的商务中心，对周边形成辐射效应”，中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“这也是房地产企业看好这一区域的一大原因。”

天价地块的背后

近期，国家统计局以及业界部分分析机构都接连发布数据，普遍显示二线城市楼市热度上涨之快，房价涨幅之大有比肩、赶超一线城市之势。此前，还有不少网友曾发布评论称，这或许意味着一线城市楼市正在逐渐退居次席，土地市场可能也会受此“牵连”而有所降温。然而，近期一线城市的土地成交情况，尤其是昨日深圳天价地的顺利成交却有力地驳斥了这一看法。

但即便如此，不少业界专家却并不同意一线城市房地产市场出现降温的说法，在他们看来，一线城市坚挺的楼市、土地市场是在短期内无法被撼动的。北京中原地产首席分析师张大伟公布统计数据显示，我国200多宗溢价率超过50%成交的高价地主要分布在25个城市，全部为一、二线城市及相关符合区域，一线城市基本都处于高价地出现频率最高的城市之列。

此外，具体到本次深圳地块“天价”成交，业界还有观点认为这背后还与近年来会展业的持续火爆有着密不可分的关系。有统计数据显示，近几年，在我国经济下行压力日益增大的背景下，会展业却保持平稳增长，2014年，我国会展业直接产值已达4200亿元，同比增长8.5%。据悉，本次成交地块上将要建设的新会展中心已经被冠以了“全球第一大”的头衔，在去年底这一消息释放后仅一两个月，周边房价就直接涨至4万元/平方米以上，部分项目目前成交均价涨幅高达116.3%。

竞得该地块的企业代表之一、招商局集团副总经理、招商蛇口董事长孙承铭表示，两家企业除了传统的项目开发建设外，还有意入主后期运营阶段，目前招商蛇口、华侨城已经和国外一些大型会展机构签署了相关协议。

公开消息显示，目前包括本次竞得企业在内，多家大型房企都早早确定了会展运营相关合作伙伴，比如招商蛇口、华侨城合作的场馆运营机构为美国SMG公司，后者在全球管理各类场馆超过240座，其中会展中心75个，展厅总面积超过150万平方米;保利合作的运营商为德国汉诺威展览公司;万科的合作商为新加坡新展场馆管理私人有限公司;华润的合作商为意大利米兰展览股份有限公司。

高价地潮蔓延风险增加

针对频频出现的高价地块，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌直言，这是多地区土地供应收紧、僧多粥少的市场态势导致的，“不少开发商其实也很无奈，不拿地就断粮，但拼命拿地却又徒增风险。”

根据中原地产研究中心的统计数据，今年8月，全国单宗土地价格超过10亿元的地块合计有60宗，其中溢价率超过100%的地块多达45宗。虽然一线城市土地市场高热状态难被撼动，但北上广深土地成交的火爆确实已经开始向二线热门城市蔓延。“密集的高价地潮持续，将不可避免地影响房地产市场预期”，张大伟表示，“二线城市中，南京、苏州、合肥等城市高价地最为集中，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的地区。”

房企挤破头争抢高价地这一不理性不健康的行为，还将为房地产市场后续酝酿巨大风险。以北京为例，北京累计出让的经营性用地楼面价超过3万的地块共59宗，合计土地出让金1919.38亿元，但截止今年6月16日，上述地块的销售总额仅为224.8亿元。“可以说，对于总价高达1919.38亿元的这59宗土地而言，未来3年内销售额若达不到2000亿元以上，部分项目极有可能出现资金链风险。

“目前拿地的主力军多是资金雄厚的国企、央企，但仅凭大笔资金并不足以经营好一个大型地块，房地产开发商长期难解套的情况时有发生”，顾云昌表示，“业内有个形象的说法，拿不到地哭三分钟、拿到地却要哭三年。”

有业内人士指出，今年以来局部地区的高价地潮仍持续不断，管理层对资产泡沫和地王现象的警惕下一步将反映在对开发企业融资渠道的收紧和对土地供应的调整管控等方面，未来房地产投资增速可能持续面临压力。

而在顾云昌看来，未来的房地产市场调控更应从供给侧着墨，“过去房价一涨，政府就限购;库存一高，政府又推房贷利好，这都是需求侧方面的手段，而楼市的供给侧改革，不仅需要开发商建设符合市场需求的产品，更有赖于国土部门把握好土地供应的区域、数量和节奏。”

北京商报记者 蒋梦惟张畅