上海中心城区最大城中村“蝶变”

“真如境”在红旗村原址崛起，村民驻点办公学习，集体资产和区域发展实现双赢

今年起三年内，上海还将启动“城中村”改造项目30个，让至少1.3万户村（居）民受益

原红旗村村民归惠莉不曾想过，有朝一日她能回到出生成长的地方继续工作生活。只不过，红旗村早已今非昔比：2016年，这座上海中心城区规模最大的“城中村”启动改造，短短数年后，占地近1平方公里的商住办公综合体“真如境”项目从原址崛起。

3月27日，“真如境”最高天际线“中海中心”A座正式封顶，不同功能板块均在年内竣工启用。开发建设虽然告一段落，但面向村民的造血机制仍在持续，包括归惠莉在内的部分村民已成为首批受益者。

记者从上海市“两旧一村”改造工作专班获悉，全市62个“城中村”改造项目将在2032年底全面完成改造。红旗村项目作为首批改造试点，为实现扩大集体资产和助推区域发展的双赢提供新思路。

装上“就业增收”双保险

这三年，归惠莉等6名村民在“中海中心”驻点办公，参与项目开发企业中海地产的具体工作，有人学招商，有人学物业管理，几年下来早已融入团队。不同的是，他们肩负红旗村村集体重任。

业内人士告诉记者，“城中村”改造“动”的是集体土地，首先保证村民利益不受损，建立可持续造血机制。上海兴隆实业有限公司作为红旗村集体经济组织，以入股形式参与“真如境”项目开发，收益再按规定量化给每个村民，同时回购一栋写字楼，形成多元化的增收长效机制。

红旗村集体资产回购的持有型物业为“中海中心”C座，又名“鸿企中心”，“鸿企”二字取“红旗”谐音。但是，集体企业缺乏高端商办管理经验，便委托中海地产商务管理团队进行第一批次转租，边建立专业运作模式，边为村集体培养人才团队，确保未来招商品质不走下坡路。

“鸿企中心虽是村集体资产，但和‘真如境’整体开发，我们从产品定位、设计、工程、协调，再到招商推广、运营管理提供全链条服务，相当于村集体的服务商。”中海企业发展集团商业公司华东区域总经理陆凤存说。

经过村集体层层选拔，归惠莉成为首批派驻的培养人才。“中海地产有成熟且先进的招商营商经验，我在这里踏踏实实学，以后才能帮村民们管好集体资产，让大家的钱袋子鼓起来。”她说。

曾在红旗村生产队工作的许文彦，借着“城中村”改造契机得到新的工作机会，成为写字楼物业管理人员。

随着村民动迁搬进不远处的安置房小区，归惠莉全家也决定回搬。“小时候的村居生活好像回来了，只是换了更好的环境。”如今，归惠莉不仅和父母同住一个小区，曾经的好友邻居也相距不远，时时串门，生活格外方便。

加速度推动区域产业导入

红旗村586亩土地上，曾分布着90家印刷厂、207个冷库、16家“四小”场所、9个大型初级集贸市场，1000多个摊位共6万多名流动人口，仅用三年时间便彻底清退，同时拆去了真如城市副中心发展的“枷锁”。

随着真如城市副中心开发建设全面提速，红旗村改造项目开发单位想方设法全力提速，为“城中村”地块重新搭建筋骨、丰其血肉、留其精魂。

中海“真如境”项目工程负责人王伟林介绍，“真如境”引入TOD理念，地下有轨道交通线路穿越，与综合体融为一体。为了不影响地铁正常运营，建设团队选择提高施工难度，采用地上和地下空间同步开发，其复杂程度如同“鸡蛋壳上造大楼”。位于地铁上方的建筑底板体量巨大，由400多人不间断进行一次性浇筑，时间长达8天8夜，属于上海同行业少见。

自开工以来，每天有3000多名建设者在红旗村原址奋战，从拿地到中海中心第一栋超高塔楼封顶仅用时两年半。环宇城MAX、高端写字楼、长租公寓、住宅、剧院、山姆会员店等各类业态落地，高端商务产业集聚区的筋骨呼之欲出。

“在产业定位上，A座和B座双子塔将引入100多家企业，以世界和国内500强企业为主。”陆凤存说，结合普陀区发展定位，“真如境”打造海纳小镇作为数字化转型示范区，与杭州“云栖小镇”、无锡“雪浪小镇”遥相呼应，目前已聚集了一批海内外数字经济产业。

为区域注入血肉之余，“城中村”改造项目也为城市留魂。在改造过程中，红旗村唯一一棵拥有500多年历史的古银杏被保护下来，由开发单位聘请专业机构为这棵古树量身定制维护保养方案。

环宇城MAX临街面向内凹陷的设计，也是古树保护方案之一。中海“真如境”项目总监赵维茂告诉记者，为了让古银杏获得充分日照，环宇城MAX商业体主动“后退”30米，为其预留充足生长空间。留白空间设计成银杏广场，叠加景观桥和真如港水系，形成别致的城中一景。“城市更新必须算大账，用商业面积换来古树的健康意义重大。开发地块里有一棵百年古树很难得，我们希望它能长到一千年，带着不同阶段的城市印记走下去。”

受益覆盖面在扩大

眼下，中心城区最大的“城中村”项目建设进入尾声，从城市民生洼地变为区域产业高地，仅耗时5年。这也成为全市“城中村”改造提速的一个缩影。

上海市房管局征收办工作人员介绍，“城中村”改造不仅提速，受益覆盖面也在扩大。2014至2020年认定的49个“城中村”改造项目，涉及村民、单位约2.66万户。动迁收尾已完成40个项目，已完成改造23815户，征收安置房开工率93.2%。2021至2022年第二轮新批准13个项目，涉及村（居）民8800户。其中，有7个项目已启动房屋土地征收，其中4个项目已处于收尾阶段，已完成改造约2900户。

今年起的三年，上海还将启动“城中村”改造项目30个，让至少1.3万户村（居）民受益。目前，上海相关部门正在加大改造力度。加快已批项目动迁收尾和征收安置房开工建设，以及后续开发建设。加快新项目认定。突出改造重点，将中心城区周边及五大新城范围的“城中村”，优先纳入2023至2025年“城中村”改造计划。

在后续开发中，引进优质主体。通过公开择优途径，选择资金实力雄厚、信用等级好、改造经验丰富的优质大型企业作为“城中村”改造项目的合作单位，发挥它们的综合开发优势和融资优势，解决“城中村”改造资金问题。

坚持问题导向，需求导向，进一步细化完善“城中村”改造相关支持政策，为“城中村”改造的提速扩容夯实基础保障。同时，打造精品项目。坚持将“城中村”改造与新城建设、名镇名村保护、撤制镇改造、乡村振兴等紧密结合，通过全方位的综合改造，实现居住环境、空间形态、功能开发、社会管理、产业发展、历史文化传承的综合提升效应。

来源：解放日报 作者：戚颖璞