中经联播4月3日哈尔滨讯（朱国栋 ）作为在哈尔滨深耕十年的优质地产民营企业，新松宏业投资集团精准定位企业的市场发展目标，围绕政府对地产业刚需刚改的政策部署开发项目，为哈尔滨城市建设的日新月异发展、配套不断完善、百姓生活品质的提升做出了重要的贡献。
近日，黑龙江广播电视台主持人贺洋采访了北京新松宏业投资集团有限公司董事长兼总裁哈尔滨区域公司董事长孙杨。
贺洋：开年2月份，企业的项目销售情况怎么样？销售的提升，是分化型的，有的涨有的跌，还是整体全部有一个明显的上升？
开年2月份我们销售状况是不错的，在销的主力楼盘，较比去年都有大幅的销售额度的提升。因为市场是有一个积极信号的，客流回来了，整体市场是一个小幅普涨的情况。
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨认为，哈尔滨的房地产市场一直是处于比较稳健的状态，政策有回调期，出现整个市场阶段性的变化，这也是周期性调整，属于正常现象。他对未来哈尔滨，房地产行业至少在十年之内，处于一个健康发展的态势，坚定信心。
2023年，房地产行业重回支柱产业行业，又打开了想象空间。这乐观派的理由认为有三大利好：政策的放宽、经济的复苏、货币的宽松。尤其是货币的宽松预期如此强烈，有人认为超一线的房价今年还有可能涨2—3成，而悲观派认为现在的回暖和小幅上涨，不过是之前疫情被压抑的一种刚性释放，更多的城市将会面临大量的库存和人们的观望情绪。面对哈尔滨出台的房产利好的20条政策以及促进经济发展的30条政策，哈尔滨房地产行业的整体走势是怎么样的？是否能很好的拉动经济、刺激市场？房产市场是否能够筑底企稳，迎来新的发展呢？
贺洋：看来各房产企业的情况，包括高、中、低不同层次面向不同人群的项目，都比较好，说明所有人对房产的关注度更高了。新松宏业投资集团进入哈尔滨现在整十年的时间了。这十年企业也见证了哈尔滨房产发展的一个变化，感受如何？十年前房产市场什么样？十年后更注重什么呢？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨：
新松经历了哈尔滨房产市场发展的一个高峰的十年，虽然也遇到了政策调控、市场下行最严峻的时刻，但整体上这十年我们看到的是哈尔滨城市发展日新月异景象和状况。从企业2012年进驻，我们在哈东区域的第一个项目是在一片菜地上建起来的。现在的哈东区域城市形象已经非常好了，城市配套也趋于成熟了，城市发展的骨架和脉络已经全部都打开了。我认为哈尔滨的房地产市场一直是处于比较稳健的状态，十年的发展没有大涨。政策有回调期，出现整个市场阶段性的变化，这也是周期性调整的正常现象。我认为未来哈尔滨，至少在十年之内，处于一个健康发展，趋同于经济发展增长的态势，应该能保持。
贺洋：孙总对哈东地区感情很深，第一个项目最初时候在一片菜地，设个售楼处，开始盖楼，内心一定是百感交集的，直到现在哈东区域发展越来越好，配套也越来越完善，整个区域日渐繁华，打造得越来越漂亮，见证着这个城市的发展。新松在哈尔滨十年的时间一直以来都是致力于哈东这一片区域的项目建设。我们经常听到一句话，就是“城市向东，只看新松”，请孙总谈一下为什么这么看好哈东区域，有没有考虑过，在其他的区域开发建设？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
每个企业都有企业自己的发展定位和属性。这是根据整个企业的智库、团队的规模，以及资本的能力来定位的。新松进入哈尔滨的那一刻，企业就是围绕着“刚需刚改”的市场定位，所以我们更多关注的是老城区周边延展性发展的城乡结合的位置，打造出一些高性价比的房产项目。这样能够做到企业的经营比较稳健，也比较符合国家鼓励的方向。新松在产品研发研究上很下功夫，我们在北京有自己的甲级设计院，有自己的研发团队。实际上整个市场各种类型的项目，我们都在不断的研究，但是由于近年两轮的市场调控环境，我们的决策是要做好自己的主业，围绕“刚需刚改”做项目。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
对于目前国家“房住不炒”的楼市主基调，刚需刚改的项目符合特定人群，来真正改善他们的生活质量。新松的项目在哈东地区销售一直处于不败地位，这与企业做销售决策的反应特别快的优势密不可分。尤其是对于竞品盘的销售策略的反应特别快，实时调整决策之后马上执行就有质的飞跃，为什么会有这么快速的决策力和执行力，能不能讲一讲管理诀窍？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
管理上是没有诀窍的，管理是实干出来的。新松属于民营企业，相对于国企央企，还有龙头的上市公司，我们在品牌建设、资本获取和资源获取的能力上，尤其是财务成本上，都处于劣势，而且这个劣势的差距还是不小的。要想在市场上存活，我们就必须有自己存活的本领，努力认真的打造运营优势，来平衡这部分劣势，才能在同一个市场上做发展的推进。决策的高效也就成为我们必备的能力，要用效率来覆盖一些相对的不足。大家知道整个房地产销售领域，一般的企业都是一个月开一次会，用会议的制度来决定下一个月甚至下一个季度的市场方向和销售政策。但是市场的节奏变化其实是非常快的，因为近年的房地产行业利润空间有限，成本不断的高增。所以我们必须要实现决策高效。别人一个会议解决的问题，我们可能用4个会议，别人一个月开一次，我们一周开一次，甚至把周间和周末再分成节点，大家用时间、用辛苦、用认真的态度，精准的对准好市场，调整好节奏，这样才能在市场上很好的生存下去。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
从效率要效益，在成本不叠高的情况下，更要精细化管理，更高效的去形成强大的执行力。新松是民营企业，在现在的市场环境下，相对央企国企，我们的对外融资是比较难的。那我们怎样做，才能更好的发展？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
目前，国家和各级政府都在通过各种政策，大力倡导鼓励民营企业良性健康发展，并且对于民营企业发展在法律制度下给予相当大的保障和机制性的政策。在这情况下，我们民营企业要想持续发展，要抓住两点：一是遵从政策引导，合法依规的把企业自己的内部管理、内功要修炼好；二是企业整体发展方向一定与国家政策引导的方向要契合。新松在发展项目的过程当中，尽量追求项目类型或者整个项目发展的预期跟前景，与政策的高匹配度，借力发展。哈尔滨市政府充分表现出智慧、担当、作为，在去年底市场最低落的时候，由市政府引导，哈尔滨银行实施了一个“百亿授信”支持房地产行业发展的战略合作项目。在政府背书的前提下，我们用25天的时间，与哈尔滨银行进行了一笔开发贷业务，并在春节临近农历二十七那一天收到第一笔贷款投放。这对于我们在经营非常艰难的时候，又是在春节临近处理农民工工资的敏感时期，绝对是雪中送炭的支持。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
现在整个大的市场环境下，政府和金融企业都在大力扶持，政银企的对接也是非常及时的为各个企业不断“输血”，希望行业能尽快好起来。在政策不断宽松的背景下，疫情防控政策大力优化的推动下，房地产市场总体预期已经不断呈现一种好的态势了。您觉得这种上涨的态势会不会持久，还是一种阶段性刚性需求的释放？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
我个人持乐观态度的，当然这种乐观是基于国家“房住不炒”的大背景。因为正如经济学者提到的，房地产的价格不仅仅取决于市场，它是受政策、金融环境，包括整个城市发展需要，甚至以改进民生的效率和规模等诸多因素影响的。所以房地产政策的调节，无论是增长还是下行都是有周期性的，它与经济发展的周期有着必然关联。大家都能看到，目前无论是国家还是地方政府坚定的“救市”决心，各种兜底兜牢保交楼的发力行动，实际上保障了购房者和老百姓的购房权益得以实现。有了这样基础，再加上政策的利好、哈尔滨政府在引导银企助力房企获取贷款资金，助力房企资金流稳健。我认为未来五年之内，房产市场会有利好的发展。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
目前哈尔滨房产销售上可以说出现了一种“小阳春”的态势，您觉得这种“小阳春”的表现跟房产20条政策的提出，是密切相关的吗？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
一定密切相关的。因为从市场下行开始，哈尔滨政府在这一轮调节市场是动手比较早的。从去年秋季，我们的政府管理体系，包括住建局等单位，始终不断的在出台“救企救市”的政策举措，包括保交楼的一些政策和制度。政策的陆续出台，包括不断修正完善的行动，对市场稳定和回暖一定是越来越加持的。有人认为2月份的“小阳春”是疫情防控政策变化后短期的释放，我认为这种因素占比不大，也就占20%的因素。哈尔滨房产市场近五、六年，开年的销售都是不错的，业内把“金九银十”已经调整成“金三银四”的说法了。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
对于老百姓来讲，最关心的问题还是哈尔滨房价真正的拐点到底什么时候会出现？现在已经有一个小上涨，2月份的数据来看，各家的情况都不错，目前新松的项目是什么情况？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
新松的项目有小幅的回调。自地产市场出现下行以来，很多投资企业暴雷，为了实现企业自救，实施严重低于成本的断崖式抛售行为，导致非健康持久的恶性循环，最终会给政府和购房者造成非常不良的影响。所以现在的房价不能用“上涨”来定义，而是用“回调”，各企业都在很小心的尽量让项目重回成本线，保持良性的建设和交房运营。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
“房住不炒”不是让大家低于成本的销售，而是让市场有一个平稳健康的发展。利好20条政策中，有七大购房补贴，包括人才补贴、2孩3孩补贴、外地人购二套新房补贴等等，您认为这些补贴会不会真正刺激到有需求的购房者？哈尔滨还可能会出台哪些相关政策？您觉得现在的政策是否足以带动市场的销售，有没有其他更好的建议？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
我觉得20条一定会对市场整体健康发展有促进作用的。而且它是加持在很多出台的新政基础上，一步一步由政府修正演变过来的，而且力度一次比一次强。但是政府出台所有的“救市”政策，大家可能要关注一个点，就是主体都要围绕着“刚需刚改”。政府的引导是希望整个市场活跃起来，让他越来越健康的进行发展。据了解，下一步政府可能在老百姓期房购房和现房购房这一方面，对于购房者权益保障方面还要出台一些制度，来约束房企的规范行为，来提升老百姓购房的安全度，让大家更有信心。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
恢复信心真的很重要，之前有购房者买房子会担心交不了楼，这对于整个销售市场来讲是很不健康的，对百姓的心理预期也是有极大的打击。现在如果我们信心树立起来了，对整个市场销售有很大的帮助。
哈尔滨更新采取“房票”安置补偿方式，并在江北率先推出“房票”，这使得江北的房产企业项目特别受关注。但有一种声音：“房票”对市场是一种冲击，江北的房子可能不值钱了，因为有人会打折销售房票，请孙总谈一下“房票”政策推出会对市场房产价值带来冲击吗？利弊如何？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
“房票”自身来讲是个好制度，它解决了不同层面的问题，第一是对于城市更新和棚户区改善的速度和效率是有极大帮助的；第二是从城市建设改善速度上得到帮助后，政府对安置房建设的周期，包括资金的投入，从财政的压力上能够得到一定的缓解。政策对整个市场存量房的去化、百姓的需求释放有相当大的帮助。
但“房票”制度为什么说是双刃剑呢？就看如何规范合理实施。首先我们要规范制度的推进区域:一个是释放的量级，要把握好节奏，二是要以区域为组团，来控制房票的交易范围。比如不能把远城区的房票使用，用全市进行调节，这既不符合购房者需求的，也会对项目的质素有一些品质上的影响。另外房票的流通和交易上，不鼓励在客户之间进行交易，要规范交易口径。要规范在企业之间，或者政府授权的金融机构之间进行流转，这样可以避免“房票炒作”、中介违规环节等不良现象。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
利好20条提到了，积极推动哈尔滨其他区域用房票来进行房改安置。您觉得哈尔滨其他区域是否也适合推行房票制度？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
如果刚才说的几个点，政府的政策制度能够完善的前提下，规范合理实施，我是非常欢迎和支持这个房票制度的，在各个区域都适合推进，它是符合城市更新、满足刚需刚改要求的。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
房产利好政策20条当中还有很多是针对企业的帮扶政策，比如疫情影响可延期工期、分期建设项目可以分期规划核实手续、面积较大的商住用地规划可以合理调整，按照多宗土地出让，还有鼓励金融机构对于房产领域的信贷投等等。您觉得这些政策，目前哪一个对企业帮扶最大？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
应该说，哈尔滨市政府在20条政策出台的研究上已经非常深入透彻了。从房地产行业本身，无论从土地、规划、承建、验收、质保，包括老百姓的办证，包含了全方位一系列的扶持和严管政策，对于整个市场的健康企稳发展将起到重要的积极作用。
当下，我认为对于帮企最重要的就是金融政策。这是给所有期待健康稳健再发展的房企注入了一针强心剂。
黑龙江广播电视台主持人贺洋
销售固然重要，给企业输血更重要，帮助房价回到一个正常合理的状态。关于保交楼方面，金融扶持政策和支持，孙总认为政府和金融企业还能有哪些行动可以去实施？
新松宏业投资集团董事长兼总裁孙杨
金融助力对于保交楼，有几个方面的意义：一是国家层面的保交楼纾困资金，下发到各省，再层层落实到县、到乡。这从国家层面的引导，基本对于大型的头部房企出现的不良的、烂尾的项目，保交楼资金的底已经兜住了。下一步，也是哈尔滨政府正在积极引导实施的，助力企业把良性存量置换成有效的资金效益，支持鼓励企业再发展，支持城市建设再迈进一个台阶。哈尔滨市政府积极推进这件事，也正是我们企业所期待的，受益最大的。
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