未来一年 一二线及热点楼市将深度调整

最近楼市看空声音不断。

今天中国证券报刊登了一篇中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的文章，其主要观点是，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。

他认为，时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到，但不会缺席。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

与此前相比，本轮周期市场启动时间更长，但市场过热的时间和空间的集中程度空前，深度调整城市也比较集中。尽管三四线及以下城市调整弹性小，但由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大，而且风向标意义强，因此，本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。

在其给出的理由中，第一点即是基本面以及市场周期变化：

2016年初货币大量投放和去库存政策，彻底改变了金融机构预期，在抵押贷款继续以50%以上增长同时，延迟的开发企业到位资金开始逐步增加达到1-7月的15%以上。未来，总体货币政策将趋于中性，在过去一年获得阶段性释放甚至透支后，城市存量人口消费需求也将有所放缓。信贷收缩和市场趋淡，导致量价回落，将导致投资减缓。

这与方正证券首席经济学家任泽平的观点一致。任泽平认为，2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。

在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。

CF40此前的专栏文章亦指出，2006年以来四轮房地产周期均由信贷周期推动。而当前利率下行空间已有限，房地产市场的宏观审慎政策已明显转向，并且对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆。因此，房地产市场的拐点已到来，促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。

除了基本面，楼市高涨也与资本和杠杆分不开关系。倪鹏飞提到，楼市不仅进一步放大金融杠杆，吸入更多的场外资金，而且更被强大的资本力量所操纵，目前产业资本、金融资本、机构投资、居民投资房地产在一二线热点城市急剧升温，地王频现历史空前、二手房交易量暴涨、房价地价暴涨，但投资增长继续放缓。

他表示，这种情况稍后必将引起中央重视，并责成相关城市政府陆续出台较为严格的的金融、财税甚至行政等抑制投机政策，进而导致大量投资将迅速消失或瞬间转移。热点和透支潜力的城市在剧烈调整后将陷入低迷。全国楼市信心将受到负面影响。